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增加土地供应是稳房价的治本之策

2018-11-30 21:25:01

增加土地供应是稳房价的治本之策

近段时间来,北京、上海、广州等热点城市又频频冒出高价地块甚至 地王 ,引发市场的担心和疑惑:是不是新一轮的房价上涨周期即将到来?一些城市据此紧急暂停了高价地块交易。

业内人士认为,对不同地区、不同类型的 地王 应具体分析、冷静看待,但对地市升温应提高警惕。调控地市,不能靠叫停出让来冷冻市场,而是要切实加大土地实际供应量,需要提高供地计划的执行力度和对地方政府的问责力度。

具体来看,眼下的这一波 地王 小高潮,与以往有所不同。首先,一些高价地王并非住宅用地。比如,5月9日,上海世博园A片区两幅商业地块同日内接连刷新单价纪录。实际上,A片区旨在建成国际知名企业总部集聚区和具有国际影响力的商务社区。而5月29日以近每平方米三万元成交的上海长宁区新华路街道一地块,也是商用地块。

与住宅市场不同,商用物业更多是实体经济的 晴雨表 。在经济低迷之际,一些城市甚至出现过 商住倒挂 。因而,不能简单地将商业用地市场的活跃直接视为住宅价格攀升的前兆。

其次,除个别地块外,直接反映交易火爆程度的溢价率并非离谱,市场情绪没有失控。上述上海新华路街道地块的成交溢价率为57%,楼板价超过每平方米4万元的世博园A09B-02地块,溢价率为48%。5月,保利、佳兆业分别在北京、广州夺得的两幅高价地块,溢价率也均在50%以内。

再次,热点城市的优质地块依然受到追捧。一线城市越来越多的地块成为 地王 ,与其土地资源极为稀缺、中高端物业需求强劲、抗跌性能力强等多种因素有关。相应的,龙头房企也成为 地王 的主要买家,一线城市的市场集中度正逐渐提高。

不过,当下土地市场较快升温的态势,还是应该引起足够警惕。不管土地用途,还是溢价率高低,一幅幅高价地块在热点城市的接连冒头,加上一些舆论的渲染、扩散,使得市场如同惊弓之鸟,将对楼市不可避免地推高助涨预期。

国土资源部数据显示,一季度全国国有建设用地供应总量12.30万公顷,同比增长7.6%。从供地结构看,房地产用地供应3.76万公顷,同比增长39.4%。以上海为例,有市场机构统计,截至5月17日,今年上海经营性用地共出让61幅,比去年同期多出42幅;成交面积201.6万平方米,相当于去年同期的2.2倍。

但热点城市核心地区个别稀缺地块的成交 天价 ,并不具代表性。一个简单的道理,只有不断增加土地供应,才可能终稳住房价。

值得注意的是,这几年,虽然国土部门每年都有规模较大的供地计划,但其完成情况都不理想,甚至只有六七成。有业内人士说,在土地供应的问题上,一些地方政府 比开发商还要市场化 :一旦市场形势不好,便惜地不供,或者故意让其流拍;而市场火了,就会大幅推地、赚取溢价。

本该是 逆周期调节 的实施者、市场失灵的纠正者,如今却成了市场交易的参与者、牟利者,还怎么指望其能贯彻调控措施控房价?

5月27日,已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地 准地王 被紧急叫停。虽然土地储备部门并未说明暂停原因,但业内人士认为这可能与近期高价地频出的现象有关。

行政之手对具体交易环节的直接干预,是目前调控的重要特征之一。但治标更应治本。解决高房价的重要治本之策,不是叫停交易冷冻市场,而是切实、合理地加大土地实际供应量。

业内人士呼吁,要让土地供应计划更具刚性执行力,让地方政府真正承担起供地。对没有完成计划、供地不力的要有问责措施。另一方面,对地方土地财政的改革也应及时启动。

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